Egyszer egy 3. kerületi ingatlant néztem, aminek orosz tulajdonosnője pikírten megjegyezte ”és este szép a kilátás” A gyönyörű domboldalon épült lakásból, ugyanis a lakótelepekre lehetett látni. Mindannyian a pokolba kívánjuk ezeket a házakat, még sokan azok közül is, akik benne laknak. Mégis a kormány újabb brutális összegeket akar felújításukra költeni. Pedig nem lenne érdemes. A jövő demográfiai trendjei nem tesznek szükségessé ennyi lakást az országban. Túlkínálat alakul ki középtávon és ennek a lakótelepek esnek először áldozatul. 2020 után indul meg a lakosságszám első erőteljes csökkenése és több tízezer lakás válhat fölöslegessé. Ez komoly ingatlanpiaci áresést okozhat. A lakótelepek esetében már amúgy is komoly gondok vannak. Egyes helyeken, szinte eladhatatlanok voltak a lakások már a válság előtt is. Ez a jövőben csak gyorsuló ütemben folytatódik. A lakásárak csökkenése a legszegényebb réteg beköltözését eredményezi majd, ami spirálszerűen tovább csökkenti az árakat.
30 év múlva olyan helyzet áll majd elő, mint ma a kelet-magyarországi falvakban, ahol eladhatatlan ingatlanokban, házfoglalóként mélyszegény tömegek élnek. Csak újabb mélyszegények települnek be, az ingyen ingatlan miatt. A lakótelepek is lakásfoglalók otthonaivá válnak, mivel semmilyen kereslet nem lesz az ottani lakások iránt.
A lakótelepek azonban nem az ország keleti végén, hanem Budapest szívében vannak és ez komoly konfliktusforrást jelent majd.
Ezért nem érdemes már ma sem egy fillért ezekre költeni. Hosszabb távon le kell bontani őket. Az állam ezért jobban tenné, ha elkezdené felvásárolni az eladó lakásokat és bérlakáspiac erősítésére használná azokat. Ez jót tenne az itt élőknek is, mert a kereslet felértékelné lakásaikat, és olyan áron tudnák eladni őket, hogy máshol tudjanak venni valamit. Amikor egy ház nagy többsége az állam tulajdonába kerülne, lebontaná azt és normális élhető, sokkal kisebb lakásszámú ingatlanokat építene a helyére.
Így csökkenteni lehetne a lakáspiacra nehezedő majdani túlkínálati nyomást és megakadályozni lakótelepek gettóvá válását.
Ezt persze egy szoci kormány soha nem teszi meg, mert a szavazóköri adatok egyértelművé teszik, hogy a lakótelepek léte számukra kedvező.
Lakáskérdéssel kapcsolatban meg a véleményem:
drágák a bérleti díjak, legalábbis a fizetésekhez képest. Tény, a törlesztő részletek még magasabbak (sosem értettem a "miért fizessek albérletet, mikor a törlesztő részlet is annyi" dumát. Az én lakásom kb. 9-10 milliót ér, ami hitelből kb. 70 ezer Ft/hó, miközben 35-40 ezer Ft-ért megkapod albérletben. Feltételezem, hogy másutt is hasonlóak az arányok, ha nem ,akkor tévedek).
Ám, a hitel egyszer letelik, és a gyermekeimnek jobb lesz, mert lesz mit örökölniük, és nem kell hitelt felvenniük, bérleti díjat fizetniük.
A hitel nem nekem szól, nem magamnak fizetem, hanem az utánam jövő generációknak teremtem meg, őket akarom megkímélni attól, hogy fizetniük kelljen a lakhatásért.
Ha pl. 10-15 ezerért lakhatnék valahol, ahol garantált, hogy nem dobnak ki, akkor a franc sem kínlódna vele. De amíg az átlagkereset (ami Kelet-Magyarországon magas fizetésnek számít, itt már nettó 85-tel jó vagy) harmadát is elviszi a bérleti díj, addig az egy olyan teher, ami mindent megér, hogy lekerüljön az emberről.
@dzsucseharcos:
Egyet értek, amit mondasz. A szakmunkások alapvetően kevesebbet keresnek, mint a diplomások. Itt most nem a minősített hegesztő vs. tanárra gondolok, bár ha órabérre bontanánk le, akkor nem biztos, hogy olyan komoly különbség lenne. Persze, a legfőbb probléma ott van, hogy túl könnyű ma egyetemre, főiskolára bekerülni, emiatt, akinek van egy csöpp kis esze, már tovább tanul. És bízik benne, hogy (ha nem is képesítésének megfelelő) de mégiscsak valamilyen jobb helyet fog ki. Mert tegyük a kezünket a szívünkre (és bértől függetlenül):
egy kőműves, autószerelő, bányász, stb munkája helyett nem jobb egy irodista munkája? Az emberek nem csak a fizu miatt, hanem a kényelmesebb munkakörülmények miatt is tanulnak tovább. A gyárban az iroda légkondicionált, a szerelőcsarnok már nem. Az irodában számítógép van, nettel, és ha nincs főnök lehet netezni (hányszor-hányszor futok bele olyan kommentbe, ami egyértelműen leírja, hogy munkában van az illető), míg a szalag mellett nem lehet blogolni, youtube-ot nézni, csak izzadni, ha meleg van.
@Watchman:
Az volt a kérdés, hogy az emberek miért nem mennek szakmunkásnak, miért akar mindenki diplomát. Vagyis miért van "alultermelés" szakmunkásból és "túltermelés" diplomásokból.
Ezt a kérdést nem fogja megoldani a minimálbér csökkentése. Ha a munkások még kevesebbet keresnek, vagyis még nagyobb lesz a különbség a diplomás és nemdiplomás bérek között, akkor csak erősödik az az ok, ami miatt az emberek mindenképpen diplomát akarnak szerezni. Naiv elképzelés, hogy a minimálbér csökkentése következtében hirtelen megtelik az ország szakmunkásokkal, mert azon felbuzdulva, hogy minimum 60 ezer helyett most már akár 40 ezret is kereshetnek, az emberek otthagyják az egyetemeket az építkezések kedvéért.
@dzsucseharcos: A problémákat szerintem jól látod, de a megoldásoddal nem értek egyet. Azt mondod a piac csődöt mondott, mert nem fizetnek annyit a szakmunkásnak, hogy megérje munkába állni. De mi ennek az igazi oka? A piacot ebben az esetben pont az állam befolyásolta, mert a minimálbérrel, és a túlságosan bőkezű szociális rendszerrel azoknak kínált alternatív megélhetést, akik a rosszabbul kereső feladatokra lettek volna "kárhoztatva".
Persze, hogy lúzernak tartjuk a keveset kereső kétkezi munkást (van ám jól kereső szakmunkás is, aki sok diplomást felülmúl), főleg ha egyik lehetséges opciója az volt, hogy lógassa a micsodáját, és segélyből + fusiból ugyanazt megkeresse fele annyi munkából. Az államnak pont ezeket a munkát gátoló tényezőt kellene eliminálni. Azt várni, hogy a piac a takarítónőnek is annyit fizessen, mint a bankigazgatónak nem járható út.
Tessék eltörölni a minimálbért, megnyirbálni a szociális juttatásokat, szigorítani a rokkantsági nyugdíjba/betegállományba menekülést, és helyből lesz kínálat szakmunkásból is.
@dzsucseharcos: Minél kisebb települést nézünk, annál alacsonyabbak az ingatlanárak (kivéve agglomerációs települések és üdülőhelyek), aminek oka nyilván a munkához való rosszabb hozzáférhetőség.
A lakótelepek előnye valóban az, hogy a városokban vannak, és így egy lakótelepi lakás többet ér egy eldugott faluban lévő háznál, ám akkor is azt gondolom, hogy lakótelepre manapság mindenki kényszerből, jobb híján költözik, és megítélésük is ennek megfelelő (nyilvánvalóan néhány kivétellel, mint a Pók utcai vagy a József Attila lakótelep). Vagyis az "átlagon felüli érték" a nagyváros és nem a lakótelep érdeme.
@dzsucseharcos:
"Ezt nem értem, szerintem nem vagyunk gondolatolvasók, nem tudhatjuk, kik akarnak dolgozni. Tény, hogy nagyon nagy munkahelyhiány van az országban, de a születésszám csökkenése miatt az újabb és újabb korosztályok egyre kisebbek. 20 év múlva sokkal kevesebb fiatal lesz, mint most, az ő lehetőségeik az elhelyezkedésre jobbak lesznek…"
Ez azért nem olyan egyszerű. Egyrészt távolról sem a munkahelyhiány a gond, hanem, hogy a szabad munkahelyek száma nem egyenlő eloszlású. Van ahol nagy a szakmunkáshiány, máshol meg 10 év múlva sem várható nem állami munkaadó. A lakosság meg nem hajlandó a munka mellé költözni.
A felsőoktatás ontja a divatszakokból a normális munkára képtelen "szakértőket", akik vagy nem kaptak megfelelő képzést, vagy teljesen életképtelen szakon végeztek. Ezek a fiatalok, akik elhitték, hogy lesz munka hr-filozófia vonalon nehezen fognak majd szakmunkásképzőbe menni. A 25% dolgozni nem akaró vagy tudó fiatal akár munkaerő-hiányos területen is összejöhet. Pl. mentősnek lassan csak a vakot meg a bénát nem veszik fel, akkora a hiány, bezzeg műszaki menedzserre annyian felvételiznek, hogy lassan több a menedzser, mint a hazai cég.
@dzsucseharcos:
"Tehát ki lehet ragadni példákat, de (1) "a lakótelep" kategória nagyon sok mindent magában foglal, és a ltp.-i lakások többsége átlagon felüli értékű; (2) a régi bérházak sokkal sürgősebb problémát jelentenek."
Mi az, hogy átlagon felüli értékűek a lakótelepi lakások???
Nézz csak utána, hogy a panellakások négyzetméterára alacsonyabb a téglaépítésű lakásokénál, valószínűleg nem ok nélkül.
Ami pedig a régi bérházakat illeti, az utóbbi években nagyon sokat felújítottak közülük, és megjelentek olyan rétegek (például az itt élő külföldiek), akik kimondottan a belvárosi lakásokat keresik, a központi elhelyezkedés miatt. Egyes negyedek egész drágák lettek emiatt (pl. Opera környéke, VII. kerület belső része, Ráday utca).
Annyiban valóban igazad van, hogy a lakótelepek, amikor épültek, vonzóak voltak, hiszen ezekben a házakban minden lakás világos és meleg, illetve korszerű elrendezésű. Azt viszont ne felejtsd el, hogy azóta történt egy rendszerváltás, ami Budapest belvárosát látványosan felértékelte, a belvárostól távol eső, sivár lakótelepeket, ahol nincs mozi, színház, kevés az üzlet, pedig leértékelte.
@dzsucseharcos: A lakásárak felértékelődése nagyon fontos gazdasági kérdés. Nem csak a lakosságnak jó, de szükséges a hitelezési rendszer stabilitásához a gdp növekedéséhez. Ez ugyanis olyan mint a pénz a bankban. Ha csökken a lakásár, csökken az országban lévő pénz mennyisége.
A budapesti lakótelepek gettósodására ott van. Havanna. Budapest, mélyszegény és lassan élhetetlen. Nézd meg a lakásár statisztikákat. Néhány lakótelep tartja magát, de a többség erőteljesen elindult lefelé.
A szegények aránya is elég, ha növekszik, de még az abszolut számban is van esély. Meg kell nézni a 15-24 év közötti munkanélküliség statisztikákat. Rémisztő. Jön egy generáció, aminek 25%-a nem akar majd nagyon dolgozni. Minden adat azt mutatja, hogy nőni fog a szegények száma.
Miért közérdek, hogy magasak legyenek az ingatlanárak? Mert mintha ezt a furcsa feltevést érezném ki a cikkből.
A budapesti lakások sohasem lesznek nagyon olcsók, mivel budapestiek. Ezért nem lesz mélyszegény-invázió. Ráadásul a lakótelepi lakás Magyarországon egy elég előkelőnek számító lakóingatlan-fajta. Sokkal értékesebb a roskadozó régi lakásoknál, és magas rezsiköltsége miatt sem engedheti meg magának akárki. Továbbá irreális feltevés, hogy a következő évtizedekben a szegények abszolút száma lényegesen növekedni fog az egyébként csökkenő lakosságú országban.
@bryan: Egy felújított panel többszínű színezéssel nem rosszabb, mint egy átlagos új lakópark. A bérházak egy részék a világháború után építették félig újjá, választottak le belőlük szükséglakásokat. Ezeknek a szakszerű felújítása is szinte a bontással egyenértékű (gyakran még a födémek is cserére szorulnak.
És nem lehet kötelezni arra a lakókat, hogy a lakásukat eladják, így nincs értelme az államnak felvásárolnia a lakásokat. Ráadásul 1 M panellel számolva 10 ezer Mrd ft-ba kerülne. A volt NDK-ban bontottak le néhány lakótelepet, de ott állami tulajdonban voltak akkor a lakások.
@Watchman: A hitellel terhelt lakásból a legkönnyebb a híd alá kerülni. Ha bérlakásban laksz, az önrész megmarad, és ha elveszted a munkádat, abból megélsz. Ha hitelt veszel fel, leggyakrabban semennyi pénzed sem marad, és ha bukod a hitelt, a válságban lassan lehet eladni a lakást. Míg bérlakásnál könnyen tudsz egy olcsóbba költözni.
Lakást kb évente 5-7%-os költséggel bérelhetsz, míg a hitelnél csak a kamat évente 10-18%.
@kispista:
Énezt nem így tudom. Emlékeim szerint, bár a lakásfelújítást meg tudod oldani, de magát az épületet kb. 50 évre építették. Tehát mig a ház amiben élek (belvárosi bérház) még 100 év múlva is lakható lesz, addig a panelt már nem biztos, hogy rá tudod hagyni a gyerekeidre, a ház állaga miatt pedig az értéke biztos csökkeni fog. Ráadásul a panel csúnya. Nem kicsit.
A lakótelepenk lebontása helyett inkább a belvárosi lerobbant bérházak bontására lenne szükség. Jópár bérházhoz képest a lakótelepek a luxust képviselik.
Másrészt, ha lakásonkénz 1-2 m ft-ból teljesen felújíthatóak és így a minőségük megközelíti az újépítésű lakóparkokét (azok is betonszerkezetűek), akkor miért bontsuk le őket? A panelek legfőbb hátránya a távfűtés drágasága, és nem az építési mód.
@Watchman: köszi, hogy ezt is elolvastad, habár ez is kicsit a bulvár kategória, mert a nyugdíjas cikk második részéből egy gondolat. Ki is törlöm majd. A bérelt lakás elég bonyolult probléma és leginkább érzelmi, mint gazdasági. A bérlakás rendszerben, még egy nagyon kemény gazdaságban, mint az USA, olyan szabályokat lehet hozni, hogyha egy lakásban hosszabb távon élsz, a bérleti díjad drasztikusan elválik a piaci áraktól. Egy ház beruházási költsége ugyanis, megtérül 10 év alatt, ezután a tulajnak már nincs szüksége olyan bevételekre, mint az építésnél. Szóval akár a piaci ár harmadán is élnek szuper lakásokban New Yorkban. Ehhez csak az kell, hogy a bérbeadó ne emelhesse az árat az infláció fölött. Ebben az esetben egy fejlődő gazdaságban előbb utóbb elválnak az árak az új piaci áraktól és a bérlő jól jár.
Ezt persze csak fejlődő gazdaságban lehet megtenni és a mi kilátásaink nem túl jók. Sajnos a lakástulajdonnal is ez a helyzet. Amennyiben fejlődik a gazdaság, akkor jó befektetés, mert van értéknövekedés, de építs egy házad kelet-magyarországon és gyakorlatilag lehúztad a pénzed a wc-ben. Ez egyre több helyen lesz így. Aki 3 éve vett panelt, az már bukik a befektetésén, ha bérelt volna sokkal jobban járna.
A lakás vásárlás egyébként nem annyiba kerül, mint a részlet, hanem az önrész hozamát is bele kell számolni, sőt még azt is, hogy a pénz az egy mobil eszköz, míg egy ingatlan, az nem. Ma ha kp-d van király vagy, de ha ingatlanokban áll a pénzed, halott. Sőt a lakosság belerakta a pénzét lakásokba, amitől mára csak szegényebb lett, mégha vállalkozott volna belőle, a gdp jobban nőtt volna és talán ma nem itt állnánk.
A probléma az, hogy nálunk még nincs kereslet bérházakra. Ennek egyik oka a mentalitásunk, hogy egyfajta társadalmi státusz, hogy van lakásod/hol van, másik, hogy biztonságosabb. Te is említetted, hogy a kilátásaink a nyugdíjjal kapcsolatban nem túl rózsásak. Hiába teszünk félre, hiába takarítunk meg, azt nem tudhatjuk, hogy annak a pénznek milyen értéke lesz 40 év múlva. És akkor itt a döntés, hogy vállalja-e a 30 éves a rizikót, hogy most bérlakásba költözik, és pár évig jobban él, mert a lakbár kisebb, mint egy törlesztő, cserébe meg 70 évesen mehet a híd alá, mert a nyugdíjából esetleg már nem telik lakbérre + rezsire.
Ahhoz hogy bérlakásba költözzek első lépésként azt kellene látnom, hogy az állam, ha rólam nem is "gondoskodik", de befektetéseim értékállóságát bizonyos mértékben garantálja.